¿Aún es una primera entrega?

Su empresa, actuando como promotor-constructor, hizo una pequeña promoción y aún tiene inmuebles sin vender. Si mientras tanto los utiliza o los alquila, tome medidas para que su posterior venta no sea una “segunda entrega”…



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¿Aún es una primera entrega?
Su empresa, actuando como promotor-constructor, hizo una pequeña promoción y aún tiene inmuebles sin vender. Si mientras tanto los utiliza o los alquila, tome medidas para que su posterior venta no sea una “segunda entrega”…

Con IVA o con ITP

IVA.
Cuando su empresa realiza una promoción y vende los pisos y locales resultantes, está realizando la primera transmisión de dichos inmuebles, por lo que debe repercutir IVA:

Si se trata de viviendas debe repercutir el 10%.
Apunte.
También debe aplicar el 10% de IVA a las plazas de parking –hasta un máximo de dos– y a los anexos, siempre que se transmitan junto a la vivienda.
En otros casos (venta de locales, ventas aisladas de plazas de parking), debe repercutir el 21%.

Con ITP.
En cambio, si transcurren varios años entre el fin de la construcción y la posterior venta, vaya con cuidado. Si alguno de los inmuebles es utilizado durante dos o más años, la posterior venta se considerará, en algunos casos, una segunda transmisión.
¡Atención!
Y, en ese caso, la venta estará exenta de IVA y tributará por ITP (salvo que venda a otra empresa y puedan renunciar a la exención), de modo que se verá obligado a devolver parte del IVA deducido en la construcción. Vea en qué casos puede suceder esto.

Desocupado o para uso propio

Caso 1: inmuebles desocupados.
Si los inmuebles que su empresa aún no ha vendido han estado desocupados, su venta se considerará primera entrega, sea cual sea el tiempo transcurrido desde el fin de las obras.
Apunte.
Por tanto, quedará sometida a IVA y no tendrá el problema indicado en el punto anterior.

Caso 2: para uso propio.
En cambio, si su empresa ha utilizado el inmueble en su actividad durante dos o más años (por ejemplo, porque ha situado su oficina de ventas en uno de los locales pendientes de vender), su posterior venta se considerará segunda entrega.
Apunte.
Para evitarlo, es mejor declarar como domicilio fiscal y oficina de ventas un local externo a la promoción. Y si la oficina se ubica en la promoción, conviene ir cambiándola de lugar, de forma que en ninguno de los locales o viviendas utilizadas el tiempo de uso alcance los dos años.

Inmuebles arrendados

Alquiler.
Si alquila alguno de los inmuebles una única vez y es el propio inquilino quien después lo adquiere, la entrega quedará sujeta a IVA, sea cual sea el plazo que haya transcurrido desde la finalización de la construcción.
¡Atención!
Pero si ha habido varios contratos de alquiler:

Si ninguno de los contratos ha durado más de dos años, la posterior venta estará sujeta a IVA, sea cual sea el plazo transcurrido desde la finalización de la obra. Pero si alguno de los contratos se prolongó dos años o más, la posterior venta sí se considerará segunda transmisión y estará exenta de IVA.
Apunte.
Sólo si el inquilino que se mantuvo durante más de dos años es el adquirente final, la operación quedará sujeta a IVA.

Opción de compra.
La regla de los dos años antes indicada no afecta a los arrendamientos con opción de compra.
Apunte.
Por tanto:

Si su empresa alquila el inmueble con opción de compra, no importará la duración del arrendamiento o el número de arrendatarios. La posterior transmisión del inmueble seguirá siendo una primera entrega, por lo que quedará sujeta a IVA.

Tenga en cuenta que si utiliza o alquila alguno de esos inmuebles durante dos o más años, su posterior venta puede quedar exenta de IVA, lo que le obligará a devolver parte del IVA deducido en la construcción.



Tenga en cuenta que si utiliza o alquila alguno de esos inmuebles durante dos o más años, su posterior venta puede quedar exenta de IVA, lo que le obligará a devolver parte del IVA deducido en la construcción.

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